Het bewijs van een verkoop van uw woning

Enige tijd geleden is er beroering ontstaan door een arrest van het hof van beroep te Antwerpen van 19 december 2016. Volgens dit hof kan een verkoopsovereenkomst van een onroerend goed niet tot stand komen via of bewezen worden aan de hand van elektronische wegen (zoals e-mails of sms-berichten). E-mailverkeer tussen partijen kan evenmin gelden als een begin van bewijs van het bestaan van een dergelijke overeenkomst.

Een dergelijk standpunt is uiteraard problematisch. Tegenwoordig is het niet abnormaal dat partijen hun standpunten via e-mails of sms-berichten kenbaar maken. Dit geldt niet alleen voor de eigenlijke kopers en verkopers, doch ook voor notarissen en makelaars die deze personen vertegenwoordigen of bijstaan. De vraag is of afspraken via e-mails of sms-berichten nog juridisch afdwingbaar zijn voor de rechter.

Hiernavolgend wordt het bewuste arrest ontleed, rekening houdend met het onderscheid tussen de totstandkoming en het bewijs van een overeenkomst.

- De totstandkoming van een overeenkomt: consensueel of plechtig

De verkoopsovereenkomst is een consensuele overeenkomst. De loutere wilsovereenstemming tussen partijen doet de overeenkomst ontstaan. Volgens dit principe kan een verkoopsovereenkomst van onroerende goederen evengoed mondeling tot stand komen. De verkoop komt inderdaad tot stand van zodra partijen een akkoord hebben omtrent de zaak en de prijs, zoals bepaald door artikel 1583 BW.

Het arrest van het hof van beroep te Antwerpen lijkt dit principe op de helling te zetten en meent dat de verkoop van onroerende goederen veeleer een plechtigcontract betreft. Dit houdt in dat de loutere (mondelinge) wilsovereenstemming tussen partijen omtrent de zaak en de prijs niet meer volstaat. Voor de geldige totstandkoming moet er bovendien voldaan worden aan een aantal specifieke door de wet opgelegde vormvereisten. Het hof verwijst ter zake naar het Bodemdecreet. Conform dit decreet moet de inhoud van het bodemattest verplicht opgenomen worden in een onderhandse akte bij de verkoop van gronden. De afwezigheid ervan leidt tot de (relatieve) nietigheid van de overeenkomst.

Dit standpunt is niet zonder kritiek. Er wordt immers aangevoerd dat het Bodemdecreet het bestaan van een schriftelijk document niet verplicht maakt. Enkel wanneer er een document is, moet de inhoud van het bodemattest opgenomen worden. Te noteren valt dat hetzelfde hof van beroep te Antwerpen in een arrest van 13 juni 2016, gewezen door een andere kamer, nog uitdrukkelijk het consensueel karakter van de verkoopsovereenkomst heeft bevestigd.

- E-mail en sms-berichten bij de totstandkoming

Vervolgens heeft het hof van beroep geoordeeld dat een verkoopsovereenkomst niet via elektronische wegen tot stand kan komen. Het hof baseert zich hiervoor op de bepalingen van het Wetboek Economisch Recht, meer bepaald de artikelen XII.15 EN XII.16.

Artikel XII.15 voorziet een gelijkschakeling tussen papieren en elektronische contracten voor de totstandkoming ervan, indien voldaan wordt aan bepaalde voorwaarden. Artikel XII.16 sluit de eerste bepaling echter uit bij contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken.

De vraag die hier rijst, is hoe artikel XII.16 moet worden geïnterpreteerd. Het hof van beroep te Antwerpen geeft, net als verschillende andere rechtbanken, voorkeur aan een strenge invulling, nl. de volledige uitsluiting van elektronische contracten inzake onroerende goederen. Volgens een andere interpretatie is artikel XII.16 niet van toepassing op de totstandkoming, maar enkel op het bewijs van een overeenkomst.

- Het bewijs van een overeenkomst

Het bestaan van een verkoopsovereenkomst moet worden bewezen door middel van een geschrift indien de waarde van het verkochte goed 375,00 EUR overschrijdt. Op deze regel bestaan er twee uitzonderingen, nl. het begin van bewijs door een geschrift en de buitengerechtelijke erkentenis.

Het begin van bewijs door een geschrift is elke geschreven akte die uitgegaan is van degene tegen wie de vordering wordt ingesteld, of van de persoon door hem vertegenwoordigd, en waardoor het beweerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt (art. 1347 BW).

Kunnen e-mails of sms-berichten worden beschouwd als een begin van bewijs door een geschrift? Andermaal verwijzend naar de bepalingen van het Wetboek Economisch Recht antwoordt het hof van beroep te Antwerpen in algemene bewoordingen negatief hierop. Hierin lijkt het hof te ver te gaan, gezien andere rechtbanken en hoven e-mailverkeer en sms-berichten wel uitdrukkelijk hebben aanvaard als een begin van bewijs door een geschrift. Ook hetzelfde hof van beroep te Antwerpen heeft in een arrest van 23 maart 2017, gewezen door een andere kamer, e-mailverkeer toegelaten als begin van bewijs.

Tot slot kan er beroep worden gedaan op de buitengerechtelijke erkentenis. De buitengerechtelijke erkentenis is niet onderworpen aan enige vormvoorwaarden. Zij kan schriftelijk, mondeling, uitdrukkelijk of stilzwijgend gebeuren. Bijzondere voorwaarde is dat de erkentenis moet plaatsvinden na de totstandkoming van de overeenkomst. Een e-mail of een sms-bericht waarin bevestigd wordt dat de verkoop heeft plaatsgevonden aan een bepaald bedrag, kan in die omstandigheden worden beschouwd als een buitengerechtelijke erkentenis.

Voor vragen omtrent verkoopsovereenkomsten kunt u steeds ons kantoor contacteren.

(De nieuwsbrieven van KONSILIO Advocaten zijn louter informatief en ten behoeve van het cliënteel. De inhoud ervan kan niet worden beschouwd als een volwaardig juridisch advies. Voor concrete vragen of informatie aangepast aan een persoonlijke situatie kunt u uiteraard ons kantoor bereiken.
Er wordt getracht om de informatie in de nieuwsbrieven zo actueel en volledig mogelijk te verstrekken. De informatie hierin kan echter achterhaald zijn door recente wijzigingen. KONSILIO Advocaten kan op generlei wijze aansprakelijk gesteld worden voor de juridische volledigheid van zijn nieuwsbrieven.)