De afschaffing van het klein beschrijf

Bij de aankoop van een gezinswoning is de koper onderworpen aan een registratiebelasting. Het tarief van deze registratiebelasting is thans afhankelijk van het kadastraal inkomen van de te kopen woning. Indien het (niet-geïndexeerd) kadastraal inkomen maximum 745 EUR bedraagt, kan men onder bepaalde voorwaarden genieten van het zogenaamd ‘klein beschrijf’, zijnde een tarief van 5%. Vanaf een hoger kadastraal inkomen bedraagt het tarief echter 10%.

Vlaanderen wenst dit onderscheid vanaf 1 juni 2018 af te schaffen en een globaal tarief van 7% toe te passen. Voor de toepassing van dit tarief zal men geen rekening meer houden met het kadastraal inkomen. Daartoe werd reeds een voorontwerp van decreet opgemaakt, dat voorwerp is van o.a. een advies van de Raad van State.

Hiernavolgend worden de krachtlijnen van de toekomstige hervorming toegelicht.

- Toepassingsgebied

Opgemerkt moet worden dat de huidige en toekomstige regeling enkel van toepassing is op onroerende goederen gelegen in Vlaanderen. Zowel Brussel als Wallonië beschikken over een eigen (en afwijkende) regelgeving.

Het onroerend goed moet bovendien dienen tot vestiging van een hoofdverblijfplaats door een natuurlijk persoon. Het betreft m.a.w. de gezinswoning. Tweede verblijven of aankopen door een vennootschap of een vzw blijven onderworpen aan het tarief van 10%. Ook de aankoop van bouwgronden wordt belast aan het tarief van 10%.

Tevens moet het gaan om de enige gezinswoning. De kopers mogen noch afzonderlijk, noch gezamenlijk reeds een woning of bouwgrond in volle eigendom hebben. In de bestaande regeling wordt er geen rekening gehouden met het bezit van een woning of een bouwgrond verkregen uit een nalatenschap van een ascendent. Vanaf 1 juni 2018 zal een dergelijk bezit wel de toepassing van het tarief van 7% verhinderen.

In de toekomstige regeling zal er geen rekening gehouden worden met de woning of de bouwgrond als de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk één jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief van 7%. Dezelfde uitsluiting geldt wanneer het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging, al dan niet gedwongen, wordt onteigend.

Tot slot moet de koper of diens echtgenoot zich binnen de drie jaar inschrijven in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister op het adres van de aangekochte woning om te kunnen genieten van het klein beschrijf. Die inschrijving moet ten minste drie jaar zonder onderbreking behouden worden. Volgens het voorontwerp moet de verkrijger zich enkel inschrijven binnen een termijn van twee jaar vanaf de datum van de authentieke aankoopakte, zonder de voorwaarde van een verplichte minimumduur van inschrijving.

- Toepasselijk tarief

Het kadastraal inkomen zal in de toekomst niet meer relevant zijn voor het toepasselijke tarief. Een verlaagd tarief van 7% zal dan gelden voor de aankoop van de enige gezinswoning, ongeacht het kadastraal inkomen. Voor alle andere aankopen blijft het algemeen tarief van 10% gelden.

Bovendien bedraagt het tarief 6% wanneer de verkrijger zich ertoe verbindt binnen de vijf jaar na aankoop aan de woning een ingrijpende energetische renovatie uit te voeren als vermeld in artikel 1.1.1, § 2, 50° van het Energiebesluit van 19 november 2010. Het betreft een functiewijziging met een beschermd volume groter dan 800 m3 of een renovatie waarbij minstens de opwekkers om een specifiek binnenklimaat te realiseren volledig worden vervangen en minstens 75% van de bestaande en nieuwe scheidingsconstructies die het beschermd volume omhullen en die grenzen aan de buitenomgeving worden geïsoleerd, voor zover het geen ontmanteling, gedeeltelijke herbouw of herbouw betreft.

Het voorontwerp voorziet bovendien in een unieke rechtenvermindering. Als het verlaagde tarief van 7% van toepassing is en de aankoopprijs niet hoger is dan 200.000 EUR, wordt er een rechtenvermindering van maximum 5.600 EUR toegekend. Wanneer de koop plaatsvindt onder het voordelige tarief van 6%, bedraagt de rechtenvermindering maximum 4.800 EUR. Praktisch houdt dit een vrijstelling op de eerste aankoopschijf van 80.000 EUR in.

Er is een speciale regeling voorzien voor de onroerende goederen gelegen in de kernsteden en de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel. Voor deze woningen wordt de rechtenvermindering toegestaan indien de aankoopprijs niet hoger is dan 220.000 EUR.

- Inwerkingtreding

Het nieuwe decreet zou normalerwijze in werking moeten treden vanaf 1 juni 2018. Om na te gaan welke versie van toepassing is, zal men moeten gaan kijken naar de datum van de compromisakte en niet naar de datum van de notariële akte.

Indien het huidige systeem van het klein beschrijf voordeliger blijkt, wat o.m. het geval kan zijn bij grote gezinnen, is het aangewezen om het compromis vóór 1 juni 2018 te ondertekenen. Nadien zal de nieuwe regeling onherroepelijk van toepassing zijn.

Uiteraard zal de huidige regeling niets wijzigen aan de reeds bestaande situaties. Aangaande de verkopen vóór 1 juni 2018 onder de regeling van het klein beschrijf blijven de voorwaarden voor het behoud ervan onverminderd gelden.

Voor verdere vragen kunt u steeds ons kantoor contacteren.
 

(De nieuwsbrieven van KONSILIO Advocaten zijn louter informatief en ten behoeve van het cliënteel. De inhoud ervan kan niet worden beschouwd als een volwaardig juridisch advies. Voor concrete vragen of informatie aangepast aan een persoonlijke situatie kunt u uiteraard ons kantoor bereiken.
Er wordt getracht om de informatie in de nieuwsbrieven zo actueel en volledig mogelijk te verstrekken. De informatie hierin kan echter achterhaald zijn door recente wijzigingen. KONSILIO Advocaten kan op generlei wijze aansprakelijk gesteld worden voor de juridische volledigheid van zijn nieuwsbrieven.)