Praktisch huurrecht

Het gemene huurrecht, de woninghuurwet en de handelshuurwet maken allen deel uit van het huurrecht. Het gemene huurrecht is van toepassing wanneer geen bijzondere wet toepassing vindt. De woninghuurwet is enkel van toepassing op huurovereenkomsten van woningen die tot hoofdverblijfplaats worden bestemd. Tot slot is de handelshuurwet van toepassing op de huur van onroerende goederen voor de uitbating van een handelszaak.

Hierna zullen we telkens één aspect toelichten in de voormelde huurregimes.

- Gemeen huurrecht

De regeling inzake de plaatsbeschrijving is van toepassing op alle huurovereenkomsten, waaronder woninghuurovereenkomsten en handelshuurovereenkomsten. Niet alleen is een plaatsbeschrijving een wettelijke verplichting, ook het praktische belang van een plaatsbeschrijving bij huurintrede mag niet onderschat worden. Bij het einde van de huurovereenkomst wordt er steeds nagegaan of er huurschade is. De huurder is immers verplicht om het gehuurde goed in dezelfde staat terug te geven als hij het ontvangen heeft.

De kosten van plaatsbeschrijving zijn voor gezamenlijke rekening van de partijen. Indien de huurovereenkomst een ander beding zou bevatten (bv. kosten uitsluitend ten laste van de huurder), is dit beding nietig, Elke partij kan overigens een plaatsbeschrijving afdwingen voor de vrederechter indien er hierover geen overeenstemming is (art. 1730 BW).

Daarnaast is de afgifte van de sleutels belangrijk voor de beoordeling van het bestaan van huurschade. Bij het einde van de overeenkomst zal de verhuurder de sleutels ontvangen. Wanneer hij de  ontvangst van de sleutels aanvaard zonder enig voorbehoud te maken omtrent de schade, wordt dit doorgaans beschouwd als een stilzwijgende verzaking aan het recht om huurschade te vorderen. Hetzelfde geldt wanneer de verhuurder, nadat hij de sleutels heeft ontvangen, te lang wacht om een procedure aan te vatten inzake huurschade.

Wanneer er geen plaatsbeschrijving bij huurintrede werd opgemaakt, geldt het vermoeden dat de huurder het gehuurde goed heeft ontvangen in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst. De verhuurder kan hiervan wel het tegenbewijs leveren.

Daarnaast is de afgifte van de sleutels belangrijk voor de beoordeling van het bestaan van huurschade. Bij het einde van de overeenkomst zal de verhuurder de sleutels ontvangen. Wanneer hij de ontvangst van de sleutels aanvaardt zonder enig voorbehoud te maken omtrent de schade, wordt dit doorgaans beschouwd als een stilzwijgende verzaking aan het recht om huurschade te vorderen. Hetzelfde geldt wanneer de verhuurder, nadat hij de sleutels heeft ontvangen, te lang wacht om een procedure in te stellen inzake huurschade.

Hoewel het bestaan van huurschade pas bij het einde van de huurovereenkomst wordt beoordeeld, is het soms zinvol om een tussentijdse plaatsbeschrijving op te maken. Indien er zich tijdens de huurperiode ernstige schade zou manifesteren, kan een dergelijke tussentijdse plaatsbeschrijving toekomstige problemen vermijden.

- Woninghuurwet

In de praktijk geeft de opzegging “voor eigen gebruik” door de verhuurder meermaals aanleiding tot geschillen. De woninghuurwet geeft inderdaad aan de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen, indien hij de woning persoonlijk wenst te betrekken of laat betrekken door diens (dichte) familieleden. De verhuurder kan deze opzegging op eender welk moment doen, maar moet een opzeggingstermijn van zes maanden respecteren.

De verhuurder of diens familielid moet de woning binnen het jaar werkelijk betrekken. Bovendien moet de woning gedurende een periode van minstens twee jaar en doorlopend betrokken blijven.

Indien de verhuurder of diens familielid niet voldoet aan de voorwaarden van werkelijke betrekking, is de verhuurder een forfaitaire vergoeding gelijk aan achttien maanden huur verschuldigd aan de huurder.

Kan de verhuurder ontsnappen aan deze vergoeding? Vooreerst kan de verhuurder aantonen dat hij (of diens familielid) wegens buitengewone omstandigheden de woning niet of laattijdig heeft kunnen betrekken. De rechtbanken aanvaarden slechts uitzonderlijk het bestaan van buitengewone omstandigheden, die onvoorzienbaar moeten zijn op het moment van de opzegging.

Een tweede ontsnappingsroute bestaat in het geval van de tegenopzeg. Dit houdt in dat de huurder, na een opzegging door de verhuurder voor eigen gebruik, op zijn beurt de overeenkomst opzegt. In dat geval wordt de huurovereenkomst immers beëindigd door de tweede opzegging door de huurder en moet de verhuurder niet meer voldoen aan zijn verplichtingen.

Ten slotte kunnen de verhuurder en de huurder samen overeenkomen om de huurovereenkomst te beëindigen in der minne. Partijen kunnen de door de verhuurder gegeven opzeg als onbestaande beschouwen, waardoor de schadevergoeding evenmin verschuldigd is.

- Handelshuur

Een recente trend is de oprichting van zogenaamde pop-upwinkels. De activiteiten van dergelijke winkels zijn voornamelijk van zeer korte duur (gaande van een aantal maanden tot een jaar). Eén van de juridische problemen betrof de (on)mogelijkheid om handelshuurovereenkomsten af te sluiten voor de duur van deze activiteiten.

De handelshuurwet – die van toepassing is op handelshuurovereenkomsten – sloot immers huurovereenkomsten van minder dan één jaar uitdrukkelijk uit. Handelshuurovereenkomsten werden automatisch verlengd tot negen jaar. Het gevolg was dat bij een later geschil zowel de huurder als de verhuurder zich konden baseren op een verlenging van de huurperiode.

Om hieraan tegemoet te komen werd het “pop-updecreet” ingevoerd in Vlaanderen. Voortaan is het mogelijk om een handelshuurovereenkomst van korte duur af te sluiten, met de volgende kernpunten:

• een huurtermijn van maximum één jaar;
• de mogelijkheid tot hernieuwing(en), doch de totale duur mag de termijn van één jaar niet overschrijden;
• geen recht op een uitzettingsvergoeding voor de verhuurder, zowel bij een voortijdige beëindiging als bij de contractuele beëindiging van de overeenkomst, tenzij anders overeengekomen;
• verbod van overdracht van handelshuur en onderhuur voor de huurder.

Het decreet trad in werking op 1 september 2016 en is van toepassing op huurovereenkomsten gesloten vanaf deze datum. Bovendien is het enkel van toepassing op panden gelegen in het Vlaamse Gewest.

Voor vragen omtrent huurrecht kunt u steeds ons kantoor contacteren.

(De nieuwsbrieven van KONSILIO Advocaten zijn louter informatief en ten behoeve van het cliënteel. De inhoud ervan kan niet worden beschouwd als een volwaardig juridisch advies. Voor concrete vragen of informatie aangepast aan een persoonlijke situatie kunt u uiteraard ons kantoor bereiken.
Er wordt getracht om de informatie in de nieuwsbrieven zo actueel en volledig mogelijk te verstrekken. De informatie hierin kan echter achterhaald zijn door recente wijzigingen. KONSILIO Advocaten kan op generlei wijze aansprakelijk gesteld worden voor de juridische volledigheid van zijn nieuwsbrieven.)